Grâce aux diagnostics obligatoires avant l’achat d’un bien immobilier, il est désormais plus facile de détecter les vices cachés. Cependant, nul n’est à l’abri des mauvaises surprises. Même après un examen minutieux de chaque recoin d’une maison, il est possible que certains défauts n’apparaissent qu’après la conclusion de la vente. Ainsi, quels sont les recours pour les propriétaires et les acheteurs en matière de vice caché bien immobilier ? Suivez nos conseils dans ce guide.
Qu’est-ce qu’un vice caché dans un bien immobilier ?
Définition légale du vice caché et critères pour le qualifier
Un vice caché immobilier est un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. Il doit l’affecter au point où si l’acquéreur en avait eu connaissance, il n’aurait pas conclu la vente ou l’aurait fait, mais à un prix inférieur à celui annoncé. Pour se protéger contre les vices cachés, il est conseillé de faire appel à un avocat droit immobilier nimes.
Plusieurs conditions doivent être réunies pour pouvoir parler de vices cachés :
- ils ne doivent pas être visibles ;
- ils ne doivent pas être connus de l’acheteur au moment de l’achat ;
- ils doivent affecter l’usage du bien ;
- ils doivent être antérieurs à l’achat.
Demander des conseils juridiques en cas de litiges
D’après l’article 1644 du Code civil, l’acquéreur a le choix entre l’annulation de l’opération et la réduction du prix de la transaction si les conditions constitutives du vice caché bien immobilier sont réunies. Pour cela, il doit engager une action en garantie de vices cachés. L’idéal est de faire appel à un avocat en droit immobilier pour obtenir un conseil juridique nimes. Grâce à son accompagnement, il sera possible d’obtenir dédommagement, réparation, acquittement ou remboursement.
Les obligations du vendeur en matière de vice caché
Responsabilité du vendeur et principe de garantie des vices cachés
Dans le cadre d’une vente bien immobilier, le vendeur doit fournir deux garanties légales à l’acheteur : la garantie d’éviction et la garantie de vices cachés. Cette dernière protège l’acquéreur des défauts cachés pouvant affecter l’usage de la maison. Notez qu’en tant que professionnel, l’agent immobilier se doit aussi de respecter son devoir de mise en garde, de conseil etd’information.
Comment identifier un vice caché ?
Voici les vices cachés les plus fréquents dans l’immobilier :
- les fissures ;
- les problèmes d’humidité ;
- les installations défectueuses : plomberie défaillante, installation électrique non-conforme… ;
- la présence d’insectes xylophages ;
- les nuisances sonores et le voisinage ;
- une mauvaise isolation thermique ;
- un logement construit sans permis de construire ;
- un terrain pollué ou instable.
Les recours de l’acquéreur face à un vice caché
L’acquéreur dispose de plusieurs recours face à un vice caché immobilier :
La possibilité de réparation
Si la maison est mise en vente par un vendeur professionnel, il y a présomption de connaissance des vices cachés. En effet, la loi estime qu’il doit connaître tous les problèmes qui affectent le bien avant de le vendre. Par conséquent, en cas de défauts cachés, il sera tenu de verser des dommages intérêts à l’acheteur, même s’il peut prouver sa bonne foi. Il ne peut donc pas se défaire de la garantie de vices cachés.
La réduction du prix
Si l’acheteur estime que l’existence du vice caché bien immobilier réduit la valeur globale de celui-ci, il peut engager une action estimatoire. Elle consiste à réduire le prix de vente de la maison ou de l’appartement. Dans ce cas, l’intervention d’un professionnel est requise. Son rôle sera d’évaluer la moins-value causée par le vice caché.
L’annulation de la vente
Si l’acheteur détecte la présence de vices cachés dans le bien immobilier, il peut demander l’annulation de la vente. C’est l’action rédhibitoire. Dans ce cas, il devra restituer le bien dans son état initial au vendeur et demander le remboursement intégral du prix d’achat, ainsi que des frais engagés en raison des défauts dissimulés. Il convient de préciser que le propriétaire peut insérer une clause de non-garantie de vice caché dans le contrat de vente. Elle stipule que l’acquéreur renonce à intenter une action en justice contre le vendeur, même s’il découvre des failles après la conclusion de la vente. En revanche, pour lui permettre de couvrir les coûts des éventuels travaux, le prix de vente sera réduit.
La procédure à suivre pour engager une action pour vice caché
Étapes clés à suivre
Dans un premier temps, il convient de demander un rapport d’expertise d’un professionnel. Il sera chargé d’évaluer l’ampleur du vice. Ensuite, l’acquéreur est tenu d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur (mise en demeure). Elle doit mentionner les vices cachés découverts et demander une action réparatoire. Si le vendeur refuse de collaborer, l’acheteur pourra engager une action en garantie vices cachés. Dans ce cas, il devra prouver l’existence du vice, son antériorité à la date de signature de l’acte de vente et le fait qu’il n’en a pas eu connaissance au moment d’acquérir le bien.
L’importance de faire appel à un avocat en droit immobilier
Il est important de faire appel à un avocat en droit immobilier comme Avocat Escoffier après la découverte vice caché bien immobilier. Grâce à nos compétences et à notre expérience, nous pourrons vous recommander la meilleure action selon la situation (rédhibitoire ou estimatoire). Nous vous aiderons aussi à obtenir une compensation à la hauteur du préjudice subi. De plus, en cas d’action en justice, nous vous représenterons devant le tribunal judiciaire pour assurer votre défense.
Les délais et prescriptions en matière de vice caché
L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans après la découverte vice caché bien immobilier pour mettre en œuvre la garantie légale, ainsi que d’un délai de 20 ans à compter de la vente du logement. Il convient de préciser que si une mesure d’expertise a été ordonnée, le délai de deux ans pourra être suspendu. Dans tous les cas, le respect du temps imparti est crucial pour conserver le droit à réparation.