Le droit de préemption résulte d’une loi indiquant que si le propriétaire d’un bien immobilier déjà occupé par un locataire souhaite le mettre en vente, il est tenu de le proposer à ce dernier avant de solliciter d’autres acquéreurs. Bien qu’il vise à protéger le locataire commercial d’une éventuelle expulsion, il peut poser problème lors de la vente d’un local, car il peut freiner les potentiels acheteurs et retarder la transaction. Alors, comment éviter le droit de préemption du locataire commercial ? Ce guide a été établi pour informer les bailleurs et les propriétaires sur les différentes stratégies envisageables afin de contourner le droit d’achat prioritaire. 

Comprendre le droit de préemption du locataire commercial

Définition et législation

Le droit de préemption du locataire ou droit de préférence du locataire existe depuis l’adoption de la loi n° 89 – 462 du 6 juillet 1989. L’article 15 énonce que le locataire commercial a la priorité sur l’achat du bien immobilier qu’il occupe sur tout autre acquéreur. Cependant, ce droit ne s’applique que dans certaines conditions. Pour mieux évaluer votre situation, contactez un avocat droit commercial nimes. 

Conditions d’application

Le droit de préemption ne s’applique que pour les locaux commerciaux ou les locaux à usage artisanal. Les bureaux et les entrepôts industriels ne sont pas concernés. Par ailleurs, cette mention exclut le bailleur s’il n’est pas propriétaire des locaux en question. Enfin, le droit d’achat prioritaire s’applique uniquement à la vente. De ce fait, les donations, les apports en société, les offres de cession et les successions ne sont pas pris en compte. Pour mieux comprendre le fonctionnement du droit de préemption et du droit immobilier en général, n’hésitez pas à faire appel à un avocat conseil juridique nimes. 

Stratégies pour éviter le droit de préemption

Vous vous demandez comment éviter le droit de préemption du locataire commercial ? Voici les meilleures stratégies à adopter.

Vente à une entreprise familiale

Dans le cas d’une Société Civile Immobilière familiale, les cessions de parts sociales sont exclues du droit de préemption, sauf si le bien immobilier est constitué d’une ou de plusieurs parcelles de terrain contiguës appartenant au même propriétaire. Ainsi, apporter un bien dans une SCI familiale permet d’échapper au droit de préemption, à condition que la société ne compte aucun associé majoritaire.

Vente par lots

La loi écarte le droit de préemption du locataire dans le cas d’une vente de lots de copropriété pour favoriser la vente de biens résidentiels. Si la copropriété existe depuis plus de 10 ans, le droit d’achat prioritaire ne s’applique pas dans les cas suivants : 

• pour la vente d’un ou de plusieurs lots de copropriété formés par un seul logement, un local à usage professionnel ou un local mixte ; 
• pour la vente seule des annexes d’un logement ou d’un local professionnel ; 
• pour la vente d’un local situé dans une copropriété avec ses annexes.

Malgré tout, une commune peut prévoir un droit de préemption urbain renforcé par délibération motivée du Conseil municipal. C’est pourquoi il est important de solliciter un avocat afin d’obtenir des conseils stratégiques.

Mise en place de clauses contractuelles

Vous êtes un propriétaire bailleur et vous souhaitez savoir comment éviter le droit de préemption du locataire commercial ? Découvrez le rôle des clauses contractuelles dans les baux commerciaux.  

Clauses de renonciation

Le droit de préemption étant un droit d’ordre public, il est impossible d’y renoncer de façon contractuelle. Le vendeur ne peut inclure de clause de renonciation dans le bail commercial. De plus, en vertu de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, la renonciation ne peut intervenir qu’après l’acquisition du droit de préemption. Or, ce dernier naît le jour même où le propriétaire bailleur fait part de son intention de vendre le local commercial au locataire.  

Accords préalables

Même si le locataire commercial ne peut renoncer à son droit de préemption via un contrat, il est toujours possible de négocier des accords préalables pour éviter les futurs conflits. Par exemple, le propriétaire bailleur peut définir clairement les conditions de vente du local et informer le locataire sur le délai légal dont il dispose pour faire valoir son droit de préemption. Par exemple, s’il souhaite contracter un crédit immobilier, il a 4 mois pour conclure la vente. Dans le cas contraire, le délai est réduit à 2 mois.

Notez que le propriétaire est tenu de notifier le locataire commercial de son intention de vendre le bien par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci est considérée comme une offre de vente et doit contenir le prix de vente du local commercial et les modalités de paiement. Quoi qu’il en soit, pour rédiger des contrats clairs et sans ambiguïté, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé. 

Solutions alternatives pour la vente

En pratique, comment éviter le droit de préemption du locataire commercial ? Envisagez les solutions alternatives à la vente.

Cession de parts sociales

Au lieu de vendre l’immeuble directement, il est possible de céder les parts sociales de la société propriétaire. C’est un bon moyen d’éviter le droit de préemption. En revanche, il convient de tenir compte de la clause de préemption dans ce cas. Celle-ci stipule que les autres associés sont prioritaires pour racheter les parts sociales. 

Fusions et absorptions

En cas de fusion-absorption, la propriété est transférée indirectement, ce qui signifie que l’immeuble demeure au sein de la société qui absorbe. Comme il ne s’agit pas d’une vente directe, cette forme de transaction échappe au droit de préemption locataire, quelle que soit la forme de la société. 

L’importance de consulter un avocat en droit commercial

Rôle de l’avocat spécialisé

Grâce à sa connaissance des lois en vigueur, un avocat spécialisé saura déterminer si le droit de préemption s’applique à la vente. Si tel est le cas, il définira une stratégie pour le contourner ou vous suggérera d’autres options pour assurer la réussite de votre transaction. Enfin, il garantira la conformité légale de la procédure de vente du local.

Services spécifiques

Un avocat en droit commercial peut fournir plusieurs services spécifiques en matière de droit de préemption. En plus de vous aider à rédiger des clauses contractuelles, il peut également négocier des accords préalables avec le locataire et vous proposer des solutions pour sécuriser votre offre de vente. Enfin, il vous représentera devant la Cour en cas de litiges. 

Conseils pratiques

Vous êtes un propriétaire bailleur d’un bien immobilier à usage commercial ou artisanal et vous souhaitez le vendre ? Renseignez-vous sur les textes de loi pour savoir si le droit de préemption est applicable à la vente du local en cas d’occupation par un locataire. Ensuite, négociez avec ce dernier pour l’inciter à y renoncer. Vous pouvez, par exemple, lui faire une offre intéressante (compensation ou avantage en nature). 

Si vous souhaitez bénéficier d’autres conseils juridiques pour la vente d’immeuble ou la vente de logement, consultez notre avocat spécialisé en droit commercial, Avocat Escoffier. Nous vous aiderons à estimer le prix de vente de votre bien immobilier et veillerons à ce que votre transaction se déroule dans le respect de la loi.

Contactez Avocat Escoffier pour toutes vos démarches immobilières 

Pour réussir la vente de votre bien immobilier à usage commercial, consultez un avocat spécialisé en droit commercial dès maintenant. Grâce à son expertise, il vous donnera des conseils personnalisés pour structurer la vente de votre local commercial. Il pourra aussi éviter les pièges juridiques en matière d’application du droit de préemption. De plus, l’avocat vous accompagnera dans la rédaction et la révision des contrats pour garantir leur conformité aux régulations en vigueur. Enfin, il vous représentera lors des négociations avec les acheteurs potentiels, assurant ainsi une transaction sécurisée et avantageuse. Contactez Avocat Escoffier pour bénéficier de son savoir-faire et mener à bien votre projet de vente immobilière.