Le droit au bail commercial fait partie du fonds de commerce. Il s’agit du montant que l’acheteur doit verser au locataire précédent pour pouvoir jouir des dispositions et des droits garantis par le contrat. Le droit au bail représente parfois une somme importante dans le cadre d’une cession de fonds de commerce. C’est pourquoi il est important de bien comprendre son mode de calcul. Ainsi, ce guide a été établi pour vous aider à l’estimer avec précision.

Les éléments constitutifs du droit au bail

Vous vous demandez comment calculer un droit au bail commercial ? Pour y répondre, il convient premièrement de connaître ses éléments constitutifs :

La valeur locative du bien

La valeur locative du bien est un composant essentiel du droit au bail. Si le montant loyer est plus élevé par rapport au prix du marché, ce dernier sera plus précieux, car il offrira un avantage compétitif pour l’exploitant du commerce. Pour en savoir plus sur le droit au bail, consultez un avocat droit immobilier nimes. 

Durée du bail restant

La durée de bail restant est aussi un élément décisif dans l’estimation du droit au bail. Plus elle est longue, plus le montant sera élevé (et inversement), surtout si des options de renouvellement de contrat de bail sont disponibles. 

Ancienneté de l’exploitation

Si les locaux ont récemment été rénovés, cela peut augmenter la valeur du bail. En revanche, si des travaux de rénovation sont nécessaires, cela risque de réduire le montant du droit. Dans tous les cas, il est préférable de faire appel à un avocat droit commercial nimes pour déterminer un prix équitable. 

Potentiel de valorisation du bien

Le potentiel de valorisation du bien ne doit pas être négligé. Par exemple, si sa façade principale donne sur une rue principale, cela peut affecter la valeur du bail. 

Les méthodes de calcul du droit au bail

La question se pose : comment calculer un droit au bail commercial ? Voici les méthodes de calcul pouvant être utilisées dans le cadre de la cession droit bail : 

La méthode comparative avec des transactions similaires

La méthode comparative est largement utilisée, car en plus d’être simple, elle reflète les conditions du marché local. Elle consiste à comparer le montant du droit de bail à celui d’autres baux commerciaux similaires. Pour cela, les autres locaux doivent se situer dans la même zone géographique et avoir la même surface. 

Méthode basée sur le chiffre d’affaires

Dans ce cas, le bail commercial est évalué selon le chiffre d’affaires réalisé par l’activité commerciale qui occupe les locaux. Cette méthode ne peut être utilisée que si l’emplacement impacte directement les ventes. 

Méthode basée sur les flux financiers futurs

Cette méthode consiste à calculer la valeur du droit au bail en considérant les potentiels bénéfices que pourrait générer le local. Puis, on actualise le montant à la date actuelle.

Facteurs influençant la valorisation

Concrètement, comment calculer un droit au bail commercial ? Voici les facteurs pouvant influencer la valorisation : 

• l’emplacement géographique ; 
• l’attractivité du quartier ou de la zone commerciale ;
• les conditions spécifiques du bail.

L’emplacement géographique

L’emplacement géographique définit la visibilité, l’attractivité, la concurrence et la fréquentation du local commercial. C’est pourquoi il doit impérativement être observé. 

L’attractivité du quartier ou de la zone commerciale

Si le quartier est très fréquenté ou que le local se situe dans une zone commerciale, cela peut générer un droit au bail plus élevé. 

Les conditions spécifiques du bail

Le contrat de bail doit être examiné lors de la définition du montant, car il peut comporter des clauses spécifiques pouvant faire augmenter ou réduire la valeur du bail. Par exemple, une clause peut stipuler que le locataire sortant n’est pas autorisé à céder son droit au bail si l’acquéreur envisage d’exercer une autre activité que la sienne. De même, il existe des clauses permettant de résilier le bail locataire avant son terme. 

Les erreurs à éviter lors du calcul

Au final, comment calculer un droit au bail commercial ? Voici quelques erreurs courantes à éviter lors du calcul :

Surévaluation ou sous-évaluation de la valeur locative

Une surévaluation ou une sous-évaluation de la valeur locative peut générer un prix insuffisant ou excessif. Notez qu’il ne suffit pas seulement de tenir compte du montant loyer du bail. Il convient aussi de considérer les charges locatives telles que les taxes, les frais d’entretien et les autres obligations du locataire. 

Négliger les facteurs économiques et commerciaux

En plus de l’emplacement du local, d’autres facteurs économiques et commerciaux doivent être pris en compte dans le calcul du droit, car ils peuvent impacter la valeur et la rentabilité du bail. On peut citer le potentiel de chiffre d’affaires, le potentiel du secteur, l’inflation, la concurrence dans la zone et l’attractivité de l’immeuble où se situe le local. 

Ignorer les tendances du marché immobilier

Ignorer les tendances du marché immobilier est aussi une erreur courante à éviter, car les loyers commerciaux peuvent rapidement évoluer selon la demande et l’offre. De plus, ces tendances reflètent les dynamiques économiques qui impactent la profitabilité des baux commerciaux. 

Les recours en cas de litige sur le montant du droit au bail

Possibilités de négociation amiable

Avant d’engager une procédure judiciaire, optez pour une résolution amiable. Cela vous permettra d’économiser du temps et des ressources. Faites appel à un médiateur pour trouver une solution mutuellement acceptable rapidement.

Recours aux tribunaux compétents

Les deux parties peuvent aussi engager des actions en justice pour faire valoir leurs droits. Par exemple, en cas de refus abusif de la part du bailleur, il est possible d’intenter une action en indemnisation. En revanche, si les obligations contractuelles n’ont pas été respectées par l’une des parties (cédant ou cessionnaire), l’autre partie peut adjurer l’exécution forcée du contrat. 

Rôle de l’avocat en droit commercial

L’avocat en droit commercial joue un rôle important dans le calcul du droit au bail commercial. Grâce à son expertise, il peut anticiper les changements de situations du marché et estimer le droit de bail avec précision. De plus, il peut vous accompagner à toutes les étapes du processus de vente, allant de la rédaction du contrat à l’enregistrement de la cession. 

Importance de se faire accompagner par un professionnel pour éviter les erreurs et les litiges

Pour éviter les erreurs coûteuses et les litiges, il est important de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Ce dernier choisira la méthode de valorisation la plus appropriée pour déterminer un prix raisonnable. De plus, ses conseils précieux vous permettront de sécuriser la transaction.